未来12年房地产的终极演绎！[多图]

一、行业生命周期

1.房地产行业正步入成熟期

我国房地产经过了二十年的快速发展（从1998年房改后开始统计），基本已从成长期步入成熟期，这首先可以从近几年房屋竣工面积与新开工房屋面积的数据特征中感受到。

虽然16年我国商品房销售面积再创新高，不过竣工及新开工却还在高点之下，这说明了过去两年“去库存”政策的顺利开展，但也反应了这次地产牛市的一些疲态。

总的来说，预计当前房地产行业更大概率是位于图中（2）到（3）的位置，也就是从成长过度至成熟，依据就来自于对房地产行业刚需（人口）的分析研究。

房子的需求主要分为两大块，一是商品需求（住宅需求），二是投资需求。这里重点是分析其商品需求，因为投资需求更多是来自于该商品价格（及现金流）未来的预期，其波动较大且最终还是围绕着商品价值和需求变动。

而房地产的商品需求实则是居住需求，核心是人口（十分认同任博的观点：长期看人口，中期看土地，短期看金融）！人口对房地产的影响还可再细分为人口基数对住房需求的影响，以及人口流动对住房需求的影响。

首先研究人口基数情况。从上图可以看到，从90年代起，我国出生率就持续下滑，且近十几年出生率一直位于低位，我国人口红利正逐步褪去，而这直接导致近几年我国人口结构变化。

根据国内外经验，购房需求较大的年龄层大致分布在20-49岁之间，是房地产市场的主力军。上图是我国20-49岁年龄层人口的数据（用各年龄层人口占比*总人口得出），可以看出从12年开始，购房主力人口已经开始呈现逐年下滑的现象，并且根据出生率来看，这个趋势至少还得延续至2025甚至2030年（二胎也许能带来边际改善，但从目前来看二胎的影响也无济于事）。

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