十年后，你的房子还值钱吗？[多图]

说房价预测，就要先搞明白房价是因为啥涨。

01

房价上涨的原因主要有两个：

第一，人口进城影响了城市的土地供需，地少人多房不够住，房价肯定要涨。

第二，商业银行以土地抵押给银行，释放的货币量一直在增加，市场上的货币多了，各种资产价格自然就会上涨，最吸引资金的房产也就水涨船高了。

说白了就是钱多，地少，人多。物以稀为贵，加上市场上不缺钱，所以房价就涨了。

02

钱都从哪儿来？

一个国家有多少钱，就看M2（货币供给量）。一个国家全部用来花的钱，好比一个家庭所有的钱。

可以看到M2的增速在2009年以后开始逐渐走低，2015年以后M2已经跌破10%。

这就好比一个家庭每年增加的钱的比例越来越少，国家的钱也是如此。

03

为啥钱少了房价还在涨？

M2下降的趋势2009年就有了，为什么这些年房价还涨呢？

答：房地产市场里的钱没少。

2009年后，M2货币量少了，但家庭举债（房贷）和企业举债（融资）政府举债都没有少，这也变向的让银行去投放货币。

2010年以前M2增速高（钱增加比较快），多出来的钱，一大部分流入房地产，一小部分流入其他行业，当时人口主要向一线聚集，所以全国房价相对平稳，但一线房价直线飞涨。

2010年以后银行放钱，银行拿到钱之后，不想贷给实体企业（负债高的实体不赚钱），更偏好借钱给房企（收益率高且还钱有保证）。

后来不能直接借给房企，搞理财或者信托抵押进入债券市场，结果举债借钱的都是房企（还是因为收益率高）。

再后来券商的资管、基金子公司也充当贷款渠道，银行先贷款给他们，然后钱最终还是进入房企。

2015年初还有一部分通过场外配资进入股市，结果股市崩了。所以资金只能在银行系统里空转，最后流入到地产。

因为收益率高，地产和贸易获得货币，从银行体系转了一圈最后又回到土地上。

所以2010年到2017年钱增速下降了，但是房价涨的更厉害。因为过量的钱全砸到地产上了。

这笔钱经历千辛万苦到了地产商手里，已经是超10%的成本，然后怎样？只好高价买地，再高价卖房！

所以，从2010年之后的六七年，都是全国举债炒房价的逻辑。中国的债务规模足够高了，政府这2年一直在强调去杠杆（就是降债务）。

而且不管地方债了，明确说了“谁的孩子谁负责”。所以，现在绝对不是债务扩张，甚至能适度容忍各种债务爆掉，这一点从A股爆出的各种债务违约案例也很多了。

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